El mercado inmobiliario industrial en México resiste al enfriamiento en la demanda de naves industriales y logísticas por la incertidumbre generada con la política arancelaria del gobierno de Estados Unidos, impulsada por el crecimiento del comercio electrónico y la logística.
Especialistas y directivos de empresas inmobiliarias anticiparon que México puede aprovechar el auge del e-commerce como una oportunidad para un nuevo boom en el mercado inmobilirio que podría durar otros 20 años en beneficio económico para México.
Carlos Gutiérrez, socio director y cofundador de Artha Capital, una inmobiliaria con fuerte presencia en el centro del país en el desarrollo de naves industriales, aseveró que, a pesar de la incertidumbre política por las tensiones comerciales con EU, negocios como el comercio electrónico impulsan al mercado.
“En México nos ocupan los riesgos políticos que se han mencionado en la parte industrial, pero creo que la tendencia que estamos viendo en la parte de comercio electrónico digital es lo que nos va a transformar”, aseveró.
Explicó que, sólo a nivel mundial, este sector aspira a ser una industria con valor de hasta 20 mil millones de dólares en menos de 10 años y destacó que México ha aprovechado este sector desde la pandemia para la demanda de naves más cercanas a los clientes, o de la llamada “última milla”, que es la etapa final de la logística, el proceso de entrega de productos desde un centro de distribución o almacén hasta el cliente final.
“Cada mil millones de dólares que se gasta el comercio electrónico se requieren 1.5 millones de pies cuadrados. En México la inversión va a subir de unos 47 mil millones de dólares a unos 177 mil millones de dólares en los siguientes 10 años, es el sector en el que nos debemos enfocar en la última milla”, insistió.
Mario Berlanga, cofundador y CEO de ProximityParks señaló que, aunque México puede tener un portafolio industrial más grande para la última milla, aún tiene potencial para expandirse.
“En México si juntamos todos los mercados industriales tenemos más o menos la misma cantidad de metros cuadrados industriales que Dallas. Una ciudad como Ciudad de México tiene 11 veces metros cuadrados industriales que Chicago, sin embargo, es un centro de consumo más fuerte”, dijo.
Sólo en la Ciudad de México y zona metropolitana, durante los primeros tres meses del año 2025, el sector logístico predominó con el 97 por ciento de la superficie comercializada, seguido por el sector manufacturero con el 3 por ciento, de acuerdo con datos de CBRE México.
No obstante, aunque la logística y el comercio electrónico han venido creciendo en participación dentro de la demanda de naves industriales, existen deficiencias en la infraestructura y la seguridad, principalmente en carreteras, puertos y centros de distribución que podrían limitar este nuevo auge.
“Si México no acelera su transformación logística, otros mercados más ágiles aprovecharán la oportunidad de la reubicación de industrias. Es esencial que tanto el sector público como privado trabajen en conjunto para implementar los cambios estructurales que el sector necesita”, señaló Álvaro Echeverría, fundador de SimpliRoute.
Mercado inmobiliario industrial resiste incertidumbre comercial
El mercado inmobiliario industrial para manufactura ligera y otras actividades industriales, ha resistido a la incertidumbre generada por la guerra arancelaria de EU contra el mundo. A pesar de que México tiene ventaja por contar con el T-MEC, sus amenazas han frenado inversiones y pausado contratos de arrendamiento.
Luis Gutiérrez, ex director de Prologis, señaló que aunque México está bien posicionado luego de que la pandemia triplicara la demanda de naves industriales y dejó vacancias de hasta un 1 por ciento, hoy el sector se ve impactado por esta incertidumbre.
“Este año este boom que ya comentaba se detuvo, las absorciones van a ser tal vez un 40 por ciento de las que vimos en el 2024, la tasa de desocupación que era del 1 por ciento, ahora está en 5 o 6 por ciento y no sabemos en realidad si va a empezar a caer, pero lo más probable es que sí”, dijo.
El año pasado México reportó un inventario de naves industriales de 98.3 millones de metros cuadrados con una tasa de disponibilidad del 6 por ciento y alrededor de 6.2 millones de metros cuadrados.
“En esta coyuntura México está súper bien posicionado. La nueva cadena de distribución tiene que ser mucho más resistente, responder a los cambios tecnológicos”, agregó.
EU ha amenazado a empresas con más aranceles para regresar plantas e inversiones a suelo estadounidense, lo que impactaría al mercado inmobiliario.
“Yo sinceramente lo veo muy complicado porque la mano de obra, tenemos mano de obra competitiva y calificada, desarrollar eso lleva años, va a llevar 30 a 40 años y en EU es un desafío”, agregó Bruno Martínez, presidente de la Asociación de Parques industriales del Estado de Jalisco.
