Por décadas, los municipios mexicanos han sostenido sus operaciones bajo un esquema de alta dependencia financiera respecto de la Federación. Aunque el marco constitucional les otorga competencias propias y recursos fiscales asignados, la realidad es que la autonomía municipal en materia hacendaria sigue siendo más aspiracional que efectiva. El caso del impuesto predial, por su peso potencial y su bajo nivel de aprovechamiento, es uno de los ejemplos más claros de esta paradoja fiscal.
Actualmente, el impuesto predial representa apenas alrededor del 0.22% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional. Esta cifra no solo es baja en términos absolutos, sino también en comparación con otros países de América Latina, donde la recaudación predial puede superar el 0.6% del PIB, como ocurre en Brasil o Chile. En México, a pesar de contar con más de 2,400 municipios con facultad para administrarlo, más del 50% de toda la recaudación predial nacional se concentra en apenas el 1% de ellos. Es decir, unos 26 municipios recaudan más que los otros dos mil cuatrocientos juntos.
Esta concentración no es casual. Municipios como San Pedro Garza García, en Nuevo León, Isla Mujeres en Quintana Roo o Mérida en Yucatán, destacan no solo por su nivel de desarrollo económico o inmobiliario, sino por haber implementado estrategias sostenidas de actualización catastral, digitalización del padrón de contribuyentes y esquemas eficientes de cobro y fiscalización. En contraste, municipios en entidades como Oaxaca, Chiapas o Tabasco muestran niveles de recaudación predial per cápita inferiores a los 200 pesos anuales, incluso cuando el valor de su parque inmobiliario supera con creces lo registrado en sus catastros oficiales.
El problema no radica únicamente en la evasión o en la resistencia política al cobro. Parte fundamental de esta brecha está en la infraestructura institucional. De acuerdo con estimaciones del Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO), en municipios de gran potencial económico y poblacional, la diferencia entre la recaudación actual y su potencial oscila entre los 700 y los 1,000 millones de pesos. Este margen desaprovechado responde, en gran parte, a catastros desactualizados, falta de interoperabilidad entre registros, y a la carencia de mecanismos técnicos de valoración catastral acordes con la dinámica urbana real.
En este contexto, el reto no es menor: modernizar los catastros municipales no es solo una tarea técnica, sino una inversión estratégica. La evidencia muestra que donde se ha hecho, como en la Ciudad de México, que recauda más de 24 mil millones de pesos anuales por concepto de predial, los beneficios fiscales, administrativos y sociales son evidentes. Más allá de incrementar los ingresos, un predial eficiente permite una planificación urbana más justa, una asignación de servicios más equitativa y una política territorial basada en datos reales.
Desde el Instituto para el Desarrollo Técnico de las Haciendas Públicas (INDETEC), hemos identificado que si los municipios mexicanos alcanzaran un nivel de recaudación predial equivalente al que ya muestran entidades como Quintana Roo, la recaudación nacional podría multiplicarse por más de dos veces. Y si se alcanzara el nivel que ya logra la Ciudad de México, la cifra se triplicaría. Estas no son metas teóricas: son referentes internos que ya operan dentro del mismo marco normativo nacional.
El gobierno de la República encabezado por Claudia Sheinbaum ha expresado su firme voluntad de apoyar a los municipios de todo el país en la ardua tarea de fortalecer sus finanzas. Este respaldo se materializaría de manera directa, encabezando la actualización de sus catastros con asistencia técnica y financiera. La visión desde la Federación es clara: dotar a los gobiernos locales de las herramientas necesarias para elevar sus niveles recaudatorios por concepto de impuesto predial, entendiendo que una mayor autonomía hacendaria municipal es la base para un desarrollo nacional más equilibrado y menos dependiente de las transferencias centrales.
El mensaje es optimista: el esfuerzo técnico y la voluntad política local contarán, por primera vez, con un impulso federal decidido.
Por ello, el momento de actuar es ahora. La transición hacia finanzas públicas locales más sólidas no puede posponerse. El predial debe dejar de ser un ingreso marginal y convertirse en el eje de una autonomía municipal real. Para lograrlo, se requiere un compromiso coordinado: inversión estatal y federal en modernización catastral, esquemas de asistencia técnica sostenida, y voluntad política local para ejercer con responsabilidad una de las facultades fiscales más potentes que tienen los municipios.
No hay desarrollo local sin ingresos propios. Y no hay ingresos propios más estables y equitativos que el impuesto predial, bien diseñado, bien cobrado y bien aplicado. México tiene el conocimiento, los casos de éxito y las herramientas técnicas necesarias. Y ahora tenemos la firme decisión de hacerlo posible.