En un 2018 de sequía en colocaciones de capital relacionada con la incertidumbre por el entorno económico y político, llegaron a la Bolsa Mexicana de Valores tres Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) disruptivas, las cuales se anticiparon a las necesidades de sectores específicos.
Se trata de Fibra Storage, Uspite y Educa, mismas que levantaron en conjunto 10 mil 255 millones de pesos en su primera emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs).
Expertos coincidieron en que la especialización refleja una nueva etapa en el mercado, donde a diferencia de las Fibras tradicionales, esta triada de Fideicomisos vieron la oportunidad de explorar negocios que tienen éxito en Estados Unidos.
"Es bueno si se compara con un mercado desarrollado como el de Estados Unidos con los REITs, donde hay una gran participación en el mismo tipo de vehículo, pero en otros sectores", dijo Roberto Solano, analista de Monex Casa de Bolsa.
Por su parte, Sofía Robles, analista de Intercam, refirió que por ahora las Fibras especializadas pueden ser más rentables que las tradicionales, pues hay segmentos como el de oficinas en los que se espera una sobreoferta en los próximos años.
Especialistas anticiparon que seguirá la tendencia de crear Fibras especializadas, pues están en una etapa inicial y falta explorar, al tiempo que advirtieron que deben enfrentar retos como el alza en las tasas de interés y generar 'buenos' dividendos.
Fibra Upsite, opción para Pymes
En junio de este año Fibra Upsite hizo su oferta pública inicial en la que colocó 555 millones de pesos para desarrollar 5 proyectos, de los cuales ya comenzó la construcción de dos de ellos: uno en Tijuana y otro en Chihuahua.
Rodolfo Balmaceda, CEO de Fibra Upsite, explicó que al ser un vehículo de desarrollo, los primeros ingresos llegarán en el último trimestre de 2019, pues aún no tienen propiedades en operación.
En aproximadamente 223 mil 731 metros cuadrados (m2) de Área Bruta Rentable (ABR), la Fibra ofrece cuatro productos diferentes de inmuebles: co-working industrial, clúster, naves industriales tradicionales y espacios para oficinas en los mismos complejos y bajo la estrategia de economía compartida.
"Nuestro modelo de negocios está enfocado en fortalecer el mercado nacional de Pymes en sectores como farmacéutica, biotecnología, agroindustrial, automotriz, aeroespacial, electrónica y manufactura avanzada, orientadas al sector exportador", detalló. El mercado objetivo de la Fibra son 490 mil empresas manufactureras.
Las mini bodegas de Fibra Storage
Fibra Storage, la primera enfocada en el negocio del auto-almacenaje, salió a la Bolsa en agosto al levantar 271 millones de pesos.
"Storage busca soluciones para los problemas de almacenamiento en las ciudades mediante espacios flexibles y accesibles. Es ser una extensión de la casa u oficina y también puede ser un centro de logística para e-commerce", explicó Diego Isita, CEO de Fibra Storage.
Su portafolio está integrado por 15 propiedades, que suman 103 mil m2 de ABR, el equivalente a 10 mil mini bodegas. La mitad de estos activos está en operación y el resto se encuentran en desarrollo.
En su primer reporte a la BMV, Storage registró ingresos por 35 millones 216 mil pesos. Isita refirió que el potencial de expansión de la Fibra es enorme, pues estimó que hay de 15 a 20 sucursales de auto-almacenaje por cada millón de habitantes, por lo que en la CDMX debería tener 400 y solo hay 40.
Fibra Educa levanta escuelas
Fibra Educa debutó en la BMV en junio como el primer Fideicomiso especializado en el sector educativo y colocó en su primera oferta accionaria 9 mil 430 millones de pesos.
Educa posee 52 inmuebles en 17 estados; 42 de ellos son escuelas que suman 318 mil 272 m2 de ABR, el resto son oficinas. Además, está por adquirir 33 inmuebles que agregarán 143 mil 687 m2 por 5 mil 409 millones de pesos. Al 30 de septiembre acumuló 524 millones de pesos en ingresos por rentas y un ingreso operativo neto (NOI) de 469 millones. La Fibra Gene Towle, socio-director de Softec, refirió que Fibra Educa es un gran instrumento inmobiliario, pues se tiene que duplicar la infraestructura universitaria del país en los próximos 10 años.
