La oportunidad era perfecta. Quizás, demasiado perfecta.
Un departamento de un cuarto con acabados de madera de parota y cubiertas de granito en la cocina, a solo unos minutos de la playa y a partir de 200 mil dólares. Por un poco más de dinero, podrías agregar muebles y decoración boho chic y lavabos tallados en piedra. Las áreas comunes incluían amplias piscinas, fogatas, clases de yoga al amanecer, spas y carriles privados para bicicletas.
Todo ello en Tulum, una ciudad costera a orillas de las aguas turquesas de la península de Yucatán.
“Es precioso, la gente es maravillosa, el entorno es increíble”, dijo Erin Norris, que trabaja en un centro de desarrollo de datos en Austin, Texas.
“Decidí que esto es lo que quiero hacer. Esta es la casa de mis sueños”.
Cuatro años después, la casa de los sueños de Norris sigue siendo eso. Un sueño.
En 2021, firmó un contrato por un departamento de un cuarto y 139 metros cuadrados a Akela Development Group por 191 mil dólares.
Todavía no lo tiene, y probablemente nunca lo tendrá.
La desarrolladora, para todos los efectos, desapareció con sus 107 mil dólares, casi todos los ahorros de su vida.
Unos meses después de su pago inicial, uno de los tres socios de Akela fue encontrado muerto en la playa. En octubre de 2022, la empresa le había dicho a Norris que detuviera los pagos mientras resolvía una disputa por el terreno. El segundo socio de Akela fue encontrado ahorcado en agosto de 2024 en medio de una deuda creciente, según un reporte policial. El tercero habría huido del país.
Después, Norris descubriría que la construcción nunca comenzó ya que Akela había supuestamente robado el terreno que decía poseer. La empresa ofrecía seis proyectos cuando desapareció, con 245 unidades. Solo entregó un edificio con 30 departamentos. Otros dos están parcialmente construidos.
La constructora prevendió al menos otras 70 unidades pero nunca las entregó, según una estimación conservadora de Bloomberg basada en docenas de entrevistas con compradores, sus abogados y revisiones de documentos y demandas.
Las víctimas de Akela no son las únicas. Abogados locales dicen que cientos de otros compradores desprevenidos han sido víctimas del lado oscuro de un auge inmobiliario que comenzó durante la pandemia.
Un desastre
En aquel momento, Tulum era prácticamente virgen, con enormes extensiones de selva. La tierra era relativamente barata, y había pocas restricciones relacionadas con la pandemia.
Los visitantes podían acostarse en la suave arena o visitar ruinas mayas en la exuberante selva tropical. Y el pueblo ofrecía algo para todos: había cafés para los nómadas digitales, festivales de música electrónica para los más fiesteros, y paz y tranquilidad para los jubilados. Muchos desarrolladores inmobiliarios se apresuraron a construir hogares de ensueño para aquellos que decidieron quedarse más tiempo.
Pero el boom inmobiliario de Tulum fue tan rápido y tan grande que dio pie a varios desastres. Atrajo a algunos constructores serios, pero también a empresas sin experiencia que se metieron en un lío del que, en algunos casos, nunca pudieron salir.
Estrella Ríos, abogada con un despacho en la zona, dice que en los últimos 10 meses ha estado recibiendo al menos dos llamadas por día de personas que compraron departamentos en preventa en Tulum durante la pandemia, y que ahora se están dando cuenta que nunca serán entregados.
La mayoría de las víctimas son extranjeros de clase media, que usaron sus ahorros para comprar residencias vacacionales relativamente baratas cerca de la playa. Algunos planeaban ofrecer sus casas en plataformas de alquiler a corto plazo para ayudar a cubrir sus hipotecas, como anunciaban a menudo los promotores.
Muchos han gastado decenas de miles de dólares en honorarios legales y viajes a Tulum para tratar de entender lo que sucedió. Pero la burocracia en Tulum es tal que es difícil, mucho más para un extranjero que no hable español, entender cómo llevar a cabo demandas y procesos que a menudo deben hacerse en persona. No tienen más remedio que confiar en abogados locales que les cobran a cada paso del camino.
Al final, perdieron todo su dinero, en algunos casos los ahorros de toda una vida, a manos de constructores que luego desaparecieron.
“No es necesariamente que hayan tenido el dolo de estafar a la gente”, dijo Ríos.
Pero muchos desarrolladores no tenían estudios de mecánica del suelo, algo crucial en esta zona conocida por su frágil terreno. Otros no tenían permisos de planificación o construcción adecuados. Algunos hasta robaron la tierra que pretendían urbanizar.
“Lo único que tenían eran renders muy bonitos que estaban súper Instagrameables y que con eso vendían”, dijo.
Muchos pensaron que era fácil vender departamentos que se entregarían en el futuro, pensando que lograrían entregarlos, dijo Ríos, antes de caer en cuenta de la complicada red de trámites y permisos e incluso corrupción local que pueden hacer una construcción más cara y tardada.
Eventualmente, dice Ríos, muchos no terminaron las construcciones y desaparecieron.
“Y eso ya representa un fraude”.
Robo de tierras
Tulum es una ciudad relativamente nueva en México.
Se convirtió en municipio en 2008 y, en la década de 2010 empezaron a aparecer los hoteles a lo largo de la costa y tierra adentro. Sin embargo, la infraestructura de la ciudad de 47 mil habitantes no avanzó al mismo ritmo. En toda la zona se pueden ver nuevos y relucientes desarrollos inmobiliarios en calles sin pavimentar.
El nombre de Tulum viene de la palabra maya para muro o valla. Las ruinas de la ciudad amurallada, que preceden la llegada de Cristóbal Colón, son un popular destino turístico.
Eso es lo que atrajo a Tara Longwell a la zona. Su hijo, que murió en 2019, amaba la cultura maya, y todo lo que ella quería era sentirse cerca de él.
En 2021, decidió comprar una residencia vacacional allá, con la esperanza de que fuera un lugar para que ella y su familia se recuperaran y encontraran la paz.
Cuando Longwell se planteó la compra, ya se habían difundido noticias de inversores que habían sido víctimas de estafas inmobiliarias y aparentes fraudes. Ella y su familia poseen y gestionan propiedades en Estados Unidos, por lo que confiaba en que su experiencia y diligencia la habrían preparado para comprar en Tulum.
Investigó en Internet la propiedad Solemn Skyview de Akela y se enteró de que la compañía ya había entregado al menos otro edificio en la zona, Solemn Peaceful, un dato crucial que le dio tranquilidad a ella y a muchos otros compradores.
Visitó el lugar y poco después contrató a un despacho de abogados para que se encargara del papeleo. Compraría una encantadora unidad de tres dormitorios con un tobogán que conectaría la planta superior con una alberca privada abajo. Para mayo de 2022 había pagado 163 mil dólares por el departamento de 393 mil 500 dólares y le dijeron que se lo entregarían aproximadamente un año después.
“Lo que realmente me atrajo para invertir con ellos fue que iban a construir una vivienda social por cada unidad que vendieran”, dijo Longwell en una entrevista desde su casa en San Antonio, Texas. “Todo eso formaba parte de su marketing”.
Unos meses después de firmar el contrato, su abogado detectó algunas “irregularidades” con el terreno en el que se estaba construyendo Skyview. Había una demanda en curso en la que se alegaba que Akela no era en realidad propietaria del terreno.
La demanda fue presentada por Liubov Prudkovskaya, una mujer de raíces ucranianas que decía ser propietaria del terreno desde 2004. Visitaba la ciudad dos o tres veces al año y compró dos parcelas de 5 mil metros cuadrados con la idea de construir algún día una casa y jubilarse allí.
Con las oficinas gubernamentales cerradas por la pandemia en 2020, regresó en 2021 para pagar los impuestos sobre la propiedad. Fue entonces cuando le dijeron que Akela ya los había pagado. La compañía, según ella, había recurrido a una red de notarios corruptos para falsificar documentos y reclamar su tierra como propia.
“Yo entré en completo shock”, dijo Prudkovskaya en una entrevista en noviembre. “Así nada más, me robaron mi terreno”.
Ella y su familia llevan cuatro años en tribunales tratando de recuperar el terreno. El primer abogado que contrataron sugirió aceptar un pago de Akela en forma de departamentos en sus proyectos.
“Significaba recibir a cambio bienes, es decir departamentos o casas construidas en otros terrenos robados a otras personas que fueron víctimas igual que nosotros, lo cual era un acto completamente ilegal”, dijo uno de sus hijos, Emiliano Silva, en una entrevista. La familia ya va por su tercer abogado.
Prudkovskaya falleció en diciembre. Sus hijos esperan que todo lo que ha sucedido con Akela pueda facilitar la recuperación del terreno, pero no ha sido así, al menos no todavía. El terreno, en estos momentos, permanece intacto, rodeado por extensos desarrollos urbanísticos.
Nadie relacionado con la constructora, que básicamente ya no existe, ni los fundadores, ahora fallecidos o desaparecidos, respondieron a solicitudes de comentarios ni pudieron ser localizados. La oficina de Akela en Playa del Carmen es ahora un spa médico. Cuando Bloomberg visitó en febrero, la recepcionista sabía que antes había operado allí una empresa inmobiliaria, pero no tenía más detalles.
En el estado de Quintana Roo, donde se ubica Tulum, el robo de tierras se ha vuelto tan frecuente que una periodista local preguntó a la presidenta Claudia Sheinbaum al respecto durante una mañanera en diciembre.
“En Quintana Roo hay varios casos de fraudes de este tipo que vienen desde hace tiempo”, dijo Sheinbaum.
El estado “tiene muchísimos predios nacionales, desde que era territorio antes de ser estado, y muchos desarrolladores se aprovecharon para adueñarse de tierras nacionales o predios nacionales y venderlos ilegalmente”.
Dijo que había pedido a la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, Edna Vega, que trabajara con la gobernadora del estado, Mara Lezama, para investigar el asunto.
La oficina de Sheinbaum, la gobernadora Lezama, la Secretaria Vega y la fiscalía de Tulum no respondieron a múltiples solicitudes de comentarios.
Los desarrolladores
Jesús Roberto Garza García, originario de Tamaulipas, fundó Akela en 2018. Tenía dos socios: Rubén Darío Aguilera Negrón y Sergio Roberto López Guzmán, según documentos presentados ante el gobierno de Playa del Carmen, la ciudad más cercana a Tulum.
En 2020, la empresa solicitó un cambio de administración. Aguilera y López renunciaron a sus cargos de secretario y tesorero, respectivamente, según documentos vistos por Bloomberg, pero siguieron activos en la empresa. El hijo de Garza, José Roberto Garza Cano, se convirtió en tesorero.
Ya habían entregado Solemn Peaceful, una propiedad de 30 unidades, cuando algunos de los posibles compradores de sus otros desarrollos la visitaron en 2021. Y parecía que sus comunicaciones eran frecuentes.
Cada mes, Shawnie Grant y los demás inversionistas de Solemn Lagoon recibían vídeos que mostraban cómo avanzaba la construcción.
Grant pensó que Tulum sería una buena oportunidad financiera debido al gran volumen de turistas que vio durante sus vacaciones allí. En 2021, pagó 159 mil dólares por un departamento de dos dormitorios que costaba 191 mil dólares. Dijo que fue cuidadosa, sobre todo después de enterarse por otro inversionista extranjero de que había que estar atento a los desarrolladores que construían en terrenos robados.
“Decidí recurrir a una agencia inmobiliaria, una gran empresa”, dijo Grant. “Pensé que me estaba adelantando a todo, siendo muy cuidadosa”.
También visitó el terreno de Solemn Lagoon varias veces y calcula que la última vez que vio el lugar, el proyecto estaba casi a medio terminar.
Después de algunos retrasos, la propiedad debía estar terminada en marzo de 2023. Akela le dijo a Grant en febrero que todo seguía en pie. Cuando ella preguntó por la fecha de entrega, le dijeron que la propiedad no estaba lista y que uno de los socios había sido encontrado muerto en la playa.
“Que dijera simplemente ‘muerto en la playa’, inmediatamente tuve la mala sensación de que debía tratarse de algún tipo de juego sucio”, dijo Grant.
En realidad, Aguilera había aparecido muerto ocho meses antes. Tras estar desaparecido durante dos días, su cuerpo fue encontrado la mañana del 6 de junio de 2022, según medios locales y una publicación en X de la fiscalía.
En agosto de 2024, el hijo de Garza lo encontró en casa colgado de una cuerda, según un informe policial visto por Bloomberg que calificó la muerte como un probable suicidio. Garza Cano dijo a la policía que su padre tenía “problemas económicos ya que había perdido mucho dinero, por lo tanto entró en depresión”. No fue posible contactar a Garza Cano a través de familiares o de un número de teléfono que le pertenecía hasta hace poco.
Al menos dos de las víctimas de la empresa dicen haberse enterado a través de abogados de que el tercer socio, López, huyó de México. Múltiples llamadas y mensajes dirigidos a él quedaron sin respuesta.
No está claro cómo y por qué el modelo de negocios de Akela se desmoronó.
En al menos dos casos, el grupo presuntamente robó los terrenos que querían desarrollar. Ese fue el caso de Solemn Skyview, donde Norris y Longwell compraron, y Lagoon, donde Grant compró.
El propietario del terreno de Solemn Lagoon presentó una demanda que acabó retirando, según Grant. Ella y otros compradores escucharon que le pagaron para hacerlo.
Swetank Gupta, un trabajador de una empresa tecnológica que vive en México, está en una situación similar. Para mayo de 2023, había pagado unos 155 mil dólares por un departamento de 182 mil dólares en Solemn Ocean de Akela.
La empresa envió correos electrónicos a Gupta con actualizaciones de la construcción, al igual que hicieron con Grant. La última vez que tuvo noticias de ellos fue en agosto de 2023, cuatro meses antes de la ya retrasada fecha de entrega.
“Envié a mi agente inmobiliaria al terreno y ella tomó fotos y nada”, dijo Gupta. “Sigue siendo un terreno vacío”.
Cuando Bloomberg visitó el lugar en febrero, un gran letrero naranja en el frente indicaba que la propiedad está en litigio.
Cerca de allí, Solemn Downtown está casi terminado. Al lado del edificio colgaba un aviso de la fiscalía estatal que indica que Akela está siendo investigada por fraude. La fiscalía no respondió a varias solicitudes de comentarios.
Sin nada
No muy lejos y algunos años antes, Amir Neustdt construía un proyecto de 50 unidades llamado Laguna Azul. Las maquetas mostraban edificios de tres pisos que rodeaban una alberca con vegetación alrededor.
Treinta y cinco personas compraron propiedades en el proyecto, la mayoría entre 2018 y 2019. En aquel entonces, los precios eran aún más bajos, pero comenzaba a surgir la promesa del paraíso.
Para cuando Martha Cardona había pagado 4.2 millones de pesos (alrededor de 220 mil dólares) por dos departamentos en 2019, el edificio estaba un 80 por ciento terminado. Con tan poco trabajo por hacer y solo 40 mil dólares por pagar, estaba segura de que era una buena apuesta.
“Eso, claro, nunca pasó”, dijo Cardona en una entrevista desde Bogotá, Colombia.
Ese mismo año, el trabajo se detuvo. Neustdt dijo a los compradores que se había quedado sin dinero y pidió un préstamo de 1.6 millones de dólares con la construcción como colateral. Dijo que utilizaría los fondos para completar la construcción.
Cuando Neustdt incumplió un año después, en mayo de 2020, su acreedor Luis Felipe Alva Hernández tomó el control y terminó la construcción. Renombró el edificio como Xunic Tulum y revendió los departamentos. Los 35 compradores originales se quedaron sin nada.
Eduardo, quien prefiere no dar su apellido por miedo a represalias, fue uno de los compradores originales de Laguna Azul. Dice que fue en persona a las oficinas del acreedor pero que nunca le dejaron entrar. Ofreció por teléfono pagar el préstamo para recuperar el edificio para los compradores originales, pero Alva Hernández nunca aceptó.
Eduardo ha presentado demandas contra Neustdt y Alva Hernández en tribunales penales, administrativos y comerciales, todo en vano. Un año después de llevar una demanda en una corte mercantil en Playa del Carmen, el juez había declinado a favor de Eduardo y estaba por emitir una sentencia. Poco tiempo antes de hacerlo, el juez se retractó y dijo que la corte no era competente para llevar el caso.
Las demandas penal y administrativa siguen activas.
El abogado Francisco Siman representa a 17 inversionistas en Laguna Azul. En los últimos cuatro o cinco años, calcula que ha visto a más de 100 clientes con problemas similares en Quintana Roo.
“A veces, el que te está vendiendo ni siquiera es el dueño del terreno o el bien inmueble está hipotecado o inclusive no cuenta con los permisos respectivos”, dijo Siman. “Algunos desarrollos nunca se concluyeron o se concluyeron cometiendo fraude a los primeros adquirientes, vendiéndolos dos o tres veces.”
Walter Piñeiro, abogado del promotor de Xunic Tulum, dijo que Neustdt nunca incluyó a los 35 compradores originales en el contrato del préstamo de 1.6 millones de dólares, lo que significa que el acreedor no tenía ninguna obligación legal de respetar esos depósitos anteriores. Así que cuando Neustdt no devolvió el dinero, un juez concedió la propiedad total del proyecto a Alva Hernández.
Neustdt aparentemente cambió de número y no ha podido ser ubicado. Los compradores originales de Laguna Azul y sus abogados llevan años intentando encontrarlo. Su página de Facebook estuvo activa por última vez en julio de 2024. Pero su esposa, Estrella Enriquez, sigue bastante activa. Su feed muestra a la pareja viajando frecuentemente por Europa. Parece que estuvieron en Dubái en enero.
Ninguno de los dos respondió a las solicitudes de comentarios a través de mensajes de Facebook.
“Mi cliente fue tan engañado como ellos por este hombre”, dijo Piñeiro, y añadió que llevan años buscando a Neustdt. “Si lo encuentras me avisas”.
Los afortunados
Invertir en Tulum no fue en todos los casos un desastre. Muchos que compraron unidades en preventa sí pudieron tomar posesión de esas propiedades.
Juan Aura es uno de esos afortunados. Compró una unidad de 93 metros cuadrados por unos 2.5 millones de pesos (127 mil dólares), y se la entregaron en 2020 tras un breve retraso por la pandemia. Empezó a alquilarla casi de inmediato y cobró unos 250 dólares por noche hasta finales de 2021.
El departamento pasaba la mayor parte del año rentado, lo que le daba a Aura más que suficiente para cubrir su hipoteca, que ascendía a unos 8 mil pesos al mes.
Aura tiene su departamento —pero el plan no ha salido como él esperaba—. En 2022 el mercado se hundió. El número de turistas comenzó a bajar y la oferta superó la demanda, acabando con la apuesta inmobiliaria de Aura y muchos más.
A finales de año, Aura alquilaba el apartamento solo una o dos noches al mes a 50 dólares la noche, una fracción de lo que había estado cobrando. En 2023, no pudo alquilarlo ni una sola noche. “En un año, todo el negocio murió”, dijo Aura. “El mercado se convirtió en una broma”.
De cualquier forma, le fue mejor que a muchos otros.
Sin recurso
Los compradores de los casos Akela y Laguna Azul dicen que los desarrolladores inmobiliarios los tomaron por sorpresa. Pero nada podría haberlos preparado para la pesadilla que siguió y los muchos miles de dólares que gastarían tratando de recuperar algo, lo que fuera.
A raíz de ambos casos, muchos compradores se han puesto en contacto en grupos de WhatsApp. Al principio se apoyaban mutuamente para obtener ayuda y saber qué estaba pasando. Pero con el tiempo se han vuelto escépticos.
Longwell dice que dejó un grupo con unos 30 miembros afectados por Akela porque se sentía inundada de información. Grant dejó un chat grupal para inversionistas de Solemn Lagoon porque creía que ya no podía confiar en los demás miembros. Se preguntaba si algunos habían recibido pagos para abandonar el tema.
“Se convierte en una especie de juego de suma cero”, dijo Grant. “Todos estamos en la misma situación, pero tiras a la siguiente persona para poder conseguir un trozo del mismo pastel antes de que lo hagan ellos o antes de que se acabe el pastel”.
Algunos de los compradores de Akela en Estados Unidos han tratado de que el FBI se involucre en el caso. También se han puesto en contacto con múltiples agencias locales, estatales y federales, pero sin éxito.
La mayoría de ellos también sienten que fueron defraudados nuevamente por abogados que tomaron su dinero pero no los ayudaron en nada.
Después de que quedó claro que no iba a conseguir su propiedad, Grant comenzó a trabajar con un abogado para presentar una demanda, solo para enterarse por otro comprador de que su abogado había trabajado años antes para uno de los socios de Akela. Preguntó entonces por el estado de su demanda y descubrió que nunca se había presentado. El abogado dijo que eso fue porque los tribunales mexicanos estaban en huelga.
Hasta ahora, Longwell ha pagado 40 mil dólares en honorarios legales y viajes a Tulum, además de lo que había pagado por el departamento, y ha estado sumida en una batalla legal sin solución a la vista.
Gupta, quien ha gastado cerca de 25 mil dólares en honorarios de abogados y viajes, dice que en su caso, el terreno pertenecía a una tercera empresa y Akela simplemente lo estaba desarrollando. Así que espera que haya alguna forma de recuperar algo de dinero con el tiempo.
“Cada seis semanas estoy preguntándome si ya debería dejarlo ir”, dijo. “Ya decidí no estar frustrado, menos cuando hablo con mi abogado porque me vuelvo a frustrar”.
José Luis Ruiz, un comprador mexicano en Laguna Azul, contrató un abogado tras otro para tratar de llegar al fondo de las cosas.
Al tiempo concluyó que tal vez no podía confiar en que su abogado actuara en su mejor interés.
“En Tulum es una cochinada la impartición de la ley”, dijo en una entrevista. “Los abogados reciben amenazas, los agentes del ministerio público no están dando la información que debían. Nos dejan en indefensión total”.
Al igual que en el caso Akela, dice que muchos compradores han abandonado su chat grupal. Por ahora, él sigue luchando, pero comprende a los que han decidido rendirse.
“Se siente el desánimo de muchos compradores que ya no quieren tener nada que ver con esto. Quieren que el karma y Dios se encarguen de ello”, dijo Ruiz. “Y claro, lo entiendo. En realidad es desesperante. Llevamos años tocando y tocando puertas y no encontramos nada”.
Norris, por su parte, al menos intenta mantener la esperanza.
“Sigo queriendo vivir algún día en México. Esto no me ha amargado la idea del país”, dijo. “Sé que algún día llegaré. Solo que ahora me va a llevar mucho más tiempo”.
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