Imagina por un momento que quieres invertir en el sector inmobiliario. La idea de ser dueño de propiedades que generan renta suena muy atractiva, pero la realidad es que comprar un departamento, una oficina o una bodega por cuenta propia es complicado y, sobre todo, muy caro. ¿Y si te dijera que existe una forma de ser dueño de una pequeña parte de cientos de las mejores propiedades de México? Varias de ellas como parques industriales, centros comerciales, edificios de oficinas. Esto es posible invirtiendo desde la bolsa de valores con la misma facilidad con la que compras una acción, a través de un instrumento llamado FIBRA.
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, o FIBRAS, han cambiado las reglas del juego de la inversión en México. Piensa en una FIBRA como una especie de condominio gigante de inversiones. Tú compras un departamento en ese condominio, que en el mundo financiero se llama Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI). Al hacerlo, te conviertes en dueño de una fracción de todo el complejo, pero no tienes que preocuparte por la administración, el mantenimiento o la cobranza. Un equipo de profesionales se encarga de todo, y tú simplemente recibes tu parte de las rentas que generan todas las propiedades. Otra forma de verlo es como comprar una rebanada de un pastel inmobiliario enorme. Individualmente, sería imposible comprar el pastel completo, pero al comprar una rebanada, tienes derecho a una parte de sus beneficios. Esta estructura te da ventajas enormes: puedes vender tu rebanada en la bolsa en cualquier momento, obteniendo liquidez inmediata, algo impensable con un inmueble físico. Además, tu dinero está diversificado en muchas propiedades, lo que reduce el riesgo. Como inversionista, tus ganancias llegan por dos vías: las distribuciones, que son los pagos periódicos de las rentas (como los dividendos de las acciones), y la plusvalía, que es la ganancia que obtienes si el precio de tu certificado sube en la bolsa.
Este modelo, que ha sido un pilar del mercado de capitales, no es una invención mexicana. Se inspiró en los Real Estate Investment Trusts (REITs) de Estados Unidos, creados en 1960 para que cualquier persona pudiera invertir en grandes portafolios inmobiliarios. La idea llegó a México y, tras varios años de ajustes a las leyes, el 18 de marzo de 2011 nació la primera FIBRA del país y de toda América Latina. Su éxito fue inmediato y abrió la puerta a un mercado que hoy es fundamental para la economía. Un factor clave en su despegue fue la participación de las Afores. Los fondos de pensiones, que administran los ahorros para el retiro de millones de trabajadores, necesitaban opciones de inversión seguras, rentables y de largo plazo. Las FIBRAS fueron la solución perfecta: un vehículo que invierte en ladrillos, genera flujos estables y, al cotizar en bolsa, ofrece la liquidez que las Afores necesitan. Se creó así una simbiosis ideal que ha impulsado el desarrollo de infraestructura en el país con el ahorro de los mexicanos.
Desde aquel 2011, el universo de las FIBRAS ha crecido enormemente. Hoy, más de una docena de estos fideicomisos cotizan en la bolsa, administrando un portafolio de más de 2,000 propiedades con un valor que supera los 891 mil millones de pesos. El mercado se ha especializado, y ahora existen FIBRAS para todos los gustos. El segmento estrella es el industrial, impulsado por una demanda sin precedentes de naves y bodegas. También hay FIBRAS enfocadas en centros comerciales. Otras se dedican a las oficinas, un sector que se recupera tras la pandemia, o son diversificadas, es decir, que tienen un poco (o un mucho) de todo. Incluso han surgido FIBRAS de nicho, tanto para hoteles como para inmuebles educativos.
Incentivo para fomentar la inversión en México
Uno de los mayores atractivos de las FIBRAS son sus reglas fiscales. Explicado de forma sencilla, el Impuesto sobre la Renta (ISR) se paga a nivel del inversionista, cuando recibe sus distribuciones. Para gozar de este beneficio, las FIBRAS deben cumplir ciertas reglas, como invertir al menos el 70% de su patrimonio en inmuebles para renta y repartir entre sus inversionistas al menos el 95% de su resultado fiscal cada año.
Para ti, como inversionista, esto se traduce en dos grandes ventajas. Primero, el tratamiento de las distribuciones es muy eficiente, pero el beneficio más poderoso es otro: si tú compras certificados de una FIBRA en la bolsa y después los vendes a un precio mayor, la ganancia que obtienes por esa venta está 100% exenta de pagar ISR (vale la pena aclarar que este enorme beneficio no aplica para las personas morales, para quienes esta ganancia sí genera un impuesto). Esta es una ventaja fiscal extraordinaria que no existe al vender una propiedad física y que fue diseñada para incentivar que todas las operaciones se hagan en el mercado público, generando liquidez y fortaleciendo al sector.
Actualmente, las FIBRAS viven un momento decisivo, y la razón tiene un nombre: nearshoring. Este fenómeno global, que impulsa a las empresas a mudar sus fábricas de Asia a lugares más cercanos a sus mercados, como México, ha desatado una demanda brutal por naves industriales y centros de logística. Con su frontera con Estados Unidos y el T-MEC, México es el gran ganador de esta tendencia, y las FIBRAS industriales son el vehículo principal para capitalizarla. La demanda es tal que la ocupación en los principales mercados industriales roza el 100%, las proyecciones del sector apuntan a una expansión significativa de la superficie requerida en el corto y mediano plazo. Esto ha provocado cambios estratégicos, como adquisiciones recientes que dan pie a la creación de un gigante industrial, o la decisión de separar todo un portafolio industrial en un nuevo vehículo para maximizar su valor.
Panorama prometedor
Este impulso se combina con un entorno económico favorable en México. El Banco de México ha comenzado a bajar las tasas de interés, lo que funciona como un “doble catalizador” para las FIBRAS: hace que sus distribuciones sean más atractivas en comparación con otras inversiones y les permite conseguir financiamiento más barato para seguir creciendo.
Con una economía estable y proyecciones de crecimiento sólidas, el panorama es muy prometedor. Es cierto que esta ola de inversión se concentra principalmente en el norte y el Bajío del país, lo que podría acentuar las desigualdades regionales, pero desde la perspectiva del inversionista, la oportunidad es clara. En resumen, las FIBRAS han dejado de ser un instrumento financiero novedoso para convertirse en una pieza clave de la economía mexicana. Ofrecen una oportunidad única para que cualquier persona pueda invertir de forma sencilla, líquida y eficiente en el crecimiento tangible del país, participando de los beneficios de fenómenos tan poderosos como el nearshoring. En un portafolio de inversión con visión de futuro, las FIBRAS ya no son una opción, son un componente esencial.
