El mercado inmobiliario comercial entró de nuevo a escena, no porque en estos últimos años haya dejado de crecer, sino porque en la mirada de inversionistas el sector industrial captó, por el furor del nearshoring, su atención por los retornos.
Hoy que el apetito por la incertidumbre arancelaria bajó junto con las tasas de interés, fideicomisos, inversionistas y desarrolladores continúan con propuestas que han dejado un pipeline de proyectos interesante.
Recuperar el ritmo de aperturas de 30 centros comerciales y 800 mil m2 por año que experimentó por 2 décadas no será posible de nuevo, pero el valle en que se encontró ha tomado un relieve distinto a los tiempos de pandemia.
Una razón es que el portafolio permitió elevar el ratio comercial promedio que se ubica en 23.5 m2 por cada 100 habitantes urbanos, proporción que dejó cubierta la demanda de espacio comercial en los principales mercados.
Al cierre de 2024, los 10 jugadores del mercado institucional en México incrementaron su portafolio a 329 centros comerciales y un inventario que rebasó el techo de los 8.1 millones de m2 de Área Bruta Rentable (ABR).
Estadística generada por MAC Arquitectos Consultores indica que dicho crecimiento obedece a la creciente afluencia que robustece los niveles de ocupación promedio de hasta 92.8 por ciento de Fibra Danhos, Fibra Macquarie, Fibra Shop, Fibra Uno, Fibra SOMA, Gicsa, Grupo Acosta Verde, Fibra Plus, Planigrupo y Liverpool.
Otro factor es que el consumo en los centros comerciales ha continuado, pese a la inflación, el menor crecimiento económico y la inestabilidad cambiaria.
Esto motivó que en los últimos 2 años, el inventario total incluido el institucional que representa una tercera parte del total, pasó de 931 a 957 centros comerciales anclados por una tienda de autoservicio, cines y/o departamentales y con al menos 30 locales.
Es una proporción que evidencia el ritmo de crecimiento con el cual continuará el mercado, al menos en los próximos 25 años, período en que se estima que el ratio comercial alcance un punto máximo de 30 m2 por cada 100 habitantes urbanos.
Este escenario ha permitido también que las marcas locales y del exterior sigan llegando al mercado, buscando presencia de mercado o ampliar la actual.
Ha ocurrido con el entretenimiento, alimentos y espacios de acondicionamiento físico, los tres nichos ganadores que mantendrán su crecimiento.
Los conceptos comerciales también experimentaron cambios. Si bien los grandes proyectos regionales y los orientados al lifestyle de gran formato, quedaron en el pasado, ahora se puede ver en distintas ciudades el crecimiento de community y grocery centers de menor escala y anclados con nuevas alternativas orientadas a los servicios del consumidor.
Esto significa que la industria podría ver en el momento que actualmente vive la salida al mercado cada año de 30 centros comerciales, pero no de gran formato que permitan integrar 800 mil m2 como lo hizo en la cresta de su máxima expansión.
Con todo, el hecho de que el mercado esté entrando a la curva pronosticada por su tamaño y madurez, es una buena noticia que nutre indudablemente a un negocio que en sus distintos nichos impacta a más de 48 ramas de la industria, y que a su vez contribuye con el 16 por ciento del PIB del país.
Este escenario, nutrido por la perspectiva que se ve venir en otros rubros como la vivienda, el mercado inmobiliario turístico y hotelería, así como las oficinas en nuevos mercados, es el preámbulo del encuentro de este año de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), que este año invertirá $14 mil 500 millones de dólares y cuyo encuentro anual de 2 días, que inició ayer con la participación de Anthony Capuano, Presidente y CEO de Marriott International.
Por todo lo expuesto, siguen siendo tiempos de oportunidades.