Parques industriales, centros logísticos y oficinas reflejan la estrecha relación que mantienen, muy en especial en los distintos corredores inmobiliarios que se monitorean en Nuevo León.
Es en esta región, caracterizada por la presencia de Monterrey, reflejada en nueve submercados industriales ubicados en distintos municipios, donde la crisis arancelaria con Estados Unidos y las nuevas construcciones reflejaron en el primer trimestre del año, la ralentización en indicadores clave.
Los movimientos monitoreados se enfocan en la absorción bruta, la demanda neta, los precios y el peso que siguen ejerciendo usuarios de segmentos de manufactura diversa, logística y transporte.
En conjunto, el escenario al inicio de año se enfoca en la respuesta pausada que los inquilinos de oficinas y espacios industriales tuvieron, a pesar de la perspectiva alentadora de quienes ven de este momento una situación que no logrará afectar la historia reciente, sólo ajustar su dinamismo.
Han sido años en que se ha edificado un portafolio industrial total de 16.4 millones de m2 para abastecer la demanda de empresas de manufactura alistadas con infraestructura operativa para atender líneas de producción de los segmentos atraídos por el nearshoring con plazos mínimos por proyecto de al menos 5, 10 y hasta 20 años.
Distintos reportes de firmas de corretaje dan cuenta de resultados que se veían venir para Monterrey, mismos que en la visión de CBRE México registró un nivel inferior al ciclo reciente de expansión vivido en los mejores tiempos recientes.
No obstante, al cierre del 1Q del año, la firma establece la correlación en los niveles alcanzados impactan los ocho corredores de oficinas, ante la elevada vinculación que existe con la actividad en los parques industriales.
Esta inercia dejó al inicio de año un saldo total de 1.1 millones de m2 de superficie industrial en construcción, de los cuales 61 por ciento está disponible y en comercialización, además de que 50 por ciento de la nueva oferta se ubica en Apodaca, una zona con potencial de crecimiento.
Al cierre de este lapso, los 130 mil 905 m2 de absorción neta industrial, es decir, espacio nuevo arrendado, ajustó a 5.1 por ciento la tasa de disponibilidad, con un precio promedio de 7.11 dólares por m2, que había alcanzado un nivel máximo en 2024.
Este ha sido un preámbulo de los desafíos que deparan al mercado los meses por venir, dado que marca una pausa del ciclo de expansión histórico reciente ante la incertidumbre arancelaria y la esperada renegociación del T-MEC.
Para el segmento de oficinas, en el lapso de referencia, la absorción bruta ascendió a 11 mil m2, que con 119 mil 449 m2 en construcción, dejó una tasa de recuperación que aún representa una tasa negativa, luego de los ajustes heredados por la pandemia.
Llama la atención este resultado porque aún cuando la tasa de disponibilidad es de 15.6 por ciento, el indicador de nuevas construcciones ajustó los precios a 19.93 dólares por m2 de renta mensual, un resultado que representó un incremento anual de 3.5 por ciento.
¿Qué movió este desempeño? El impulso de absorción que dejaron negocios como la manufactura, los servicios financieros y la logística, pero también los ajustes en el tipo de cambio al ser un mercado donde sólo 9.7 por ciento de la oferta disponible se comercializa en dólares.
Por todo lo anterior, el desafío es integral, pero de manera general es cómo el mercado logra mantener el equilibrio en sus portafolios.
Del lado industrial será la forma en que compense la pausa en nuevas absorciones, y del lado corporativo cómo se recupera la demanda para incidir en el ajuste en las tasas de disponibilidad, y por ende, una recuperación en los precios, al motivar a los desarrolladores a construir edificios especulativos.
Siempre se ha sabido que la lectura de los mercados es del tamaño de la perspectiva con que se mida, pero para el mercado regio de oficinas, los precios de lista se encuentran hoy debajo de los máximos alcanzados en 2023 y 2024.
En el caso industrial, los precios promedio de lista se mantienen aún por debajo del máximo alcanzado a mediados del año pasado, luego de que la absorción bruta de 222 mil m2 marcó el regreso a la normalidad, pero lejos de los récords de 2022 y 2024.
Son cifras relevantes que permiten entender la evolución reciente de esta región del país.