Fibra Uno, el mayor Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces de México, registra su peor inicio de año en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) desde que arrancó operaciones, en marzo de 2011.
Entre enero y junio de 2015, la Fibra acumula una baja de 14 por ciento, lo que se ha traducido en una pérdida de 13 mil 611 millones de pesos en su valor de mercado, equivalente casi al doble de los 7 mil 920 millones de pesos que registró cuando debutó en la BMV.
Inversionistas castigan la compra de Torre Mítikah, que en su momento se anunció como el edificio más alto de la Ciudad de México, así como la expectativa de que suban las tasas de interés.
Los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) de la emisora cotizan en 37.32 pesos, por debajo de los 43 pesos en que cerró el año pasado. La caída es superior al 8 por ciento en que ha disminuido el índice de Fibras de la BMV.
Pablo Arizpe, analista de Fibras de Invex, explicó que el mercado no dio un buen recibimiento a la adquisición de Mítikah, propiedad a ser desarrollada en la zona de Coyoacán, ya que no aporta ningún valor inmediato al Fideicomiso y comenzaría a construirlo hasta 2017, lo cual restaría atractivo a sus dividendos en ese lapso.
Adicionalmente, las Fibras han visto una disminución en el precio de sus CBFIs, derivado de las tasas de interés y la volatilidad que han tenido los mercados de forma generalizada, consideró Francisco Chávez, analista en jefe de Fibras de BBVA Bancomer.
La Fibra descartó que el mercado esté castigando la compra de Mítikah y atribuyó su desempeño a la expectativa de alza en las tasas de interés.
"Para nada coincido con la información (sobre Mítikah), el tema que nosotros vemos es parte de lo que afecta a todas las Fibras, en particular la potencial subida de tasas", dijo Jorge Pigeon, director de Relación con Inversionistas de Fibra Uno.
Arizpe destacó que ahora el Fideicomiso distribuye entre sus inversionistas más del 95 por ciento al que están sujetas por ley las Fibras, al incluir la devolución del IVA, recursos que no retienen para futuras adquisiciones, debido a que buscan compensar el castigo que ha visto el sector y mantener dividendos atractivos para sus inversionistas.
MENORES CAP RATES
En lo que va del año, Fibra Uno es el instrumento que ha realizado la mayor cantidad de adquisiciones, sumando al menos 5 compras en lo que va del segundo trimestre y con posibilidades de agregar el 78 por ciento de sus propiedades en desarrollo a su portafolio en operación en 2015, de acuerdo con Monex.
En el resto del sector, el ritmo de adquisiciones ha sido más lento en la búsqueda de buenas oportunidades a precios atractivos, lo que se refleja en los cap rates a los que adquieren.
A partir de su salida al mercado, Fibra Uno ha visto una compresión en los cap rates (razón del ingreso neto operativo entre valor de propiedad) de alrededor de 200 puntos base, desde su primera adquisición realizada al 10 por ciento, a las más recientes, que se han cerrado en 8 por ciento.
"El hecho de tener Fibras ha traído mucha liquidez al mercado y se han hecho más eficientes las adquisiciones, le quitas el descuento de liquidez al mercado", a lo que se suman las bajas tasas de interés, dijo Pigeon.
En lo que respecta al tipo de cambio, Fibra Uno tiene una razón de apalancamiento loan to value (deuda bruta entre activos totales) de 30 por ciento, de la cual la mitad, el 15 por ciento, está denominada en dólares, por lo que hay una cobertura natural si se toma en cuenta que el Fideicomiso genera el 25 por ciento de sus ingresos en dólares, señaló Arizpe.
Por ahora, la Fibra no buscaría más capital, porque tiene un fire power para realizar adquisiciones por hasta 2.2 billones de dólares con lo que seguiría muy activa, dijo Pigeon.
